一、政策必要性

1. 根据《城市房地产管理法》第三十九条规定，投资建设规模达到开发总投资额25%的项目可以上市转让交易，未达25%的不能上市转让交易；该政策造成新区一些投资未达25%但又有新投资人愿意继续投资建设的项目无法转让。

2. 近年来，国务院办公厅、自然资源部、省自然资源厅相继出台文件支持开展国有建设用地使用权预告登记转让。目前，省内苏州、南通、淮安、连云港已经开展国有建设用地使用权转让预告登记业务；省外天津、长沙、深圳等地区也已实现。南京市本级及江宁区正在研究相关政策，江北新区拟在全市率先实行。

3.省委省政府、市委市政府先后出台的《关于支持南京江北新区高质量建设的意见》《实施方案》和市规划资源局《关于支持南京江北新区高质量建设工作方案》等文件，均明确支持江北新区制定实施土地二级市场转让预告登记制度。

二、政策依据

1．《中华人民共和国民法典》

2. 《中华人民共和国土地管理法》

3．《不动产登记暂行条例实施细则》（中华人民共和国国土资源部令 第63号）

4. 《自然资源部国家发展改革委关于实施妥善处置闲置存量土地若干政策措施的通知》（自然资发〔2024〕104号）

5. 国务院办公厅《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）

6. 《省政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（苏政办发〔2020〕56号）

7. 《南京市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法》（宁规划资源规〔2021〕7号）

三、主要内容

1. 适用范围

本办法适用于江北新区直管区范围内以出让方式取得的工业、科技研发用地且未完成开发投资总额25%，但已确定开发投资意向并取得开发园区、属地街道同意转让书面意见的项目。

2. 解决的问题

针对工业、科技研发用地未完成开发投资总额25%且无力继续开发建设的项目，因不满足转移登记的条件，使得许多有土地转让需求但未达标准的企业受限，造成土地闲置。为有效盘活存量低效用地，让因各种原因闲置或利用效率低的土地重新进入市场，在受让方确定有投资建设意向后，与开发园区、属地街道签订新项目《投资发展监管协议》，我局依申请出具土地使用权转让“预审意见书”，不动产登记部门根据申请材料依法办理不动产转让预告登记。

办理预告登记后，受让方的权益得到了法律保障，能够有效防止转让方“一地多卖”等情况的发生，为受让方提供了权益保障，降低了其参与盘活土地资源的顾虑。受让方可凭预告登记证明办理立项、规划、建设、环评等审批手续，对地块进行开发建设，大大缩短了企业的投资周期，待项目建设满足转让条件后，再依法办理建设用地使用权转让和不动产转移登记。该举措极大推动了土地在二级市场的流转，使土地资源能够更合理地配置到有需求和更能有效利用的企业或项目中，激发土地二级市场活力，提高存量土地资源配置效率。

3. 登记流程

意向投资人拟投资项目取得开发园区、属地街道同意转让书面意见函并签订新项目《投资发展监管协议》后，我局按照交易双方申请，并依据其提供的项目转让协议、开发园区或属地街道同意转让书面意见函等要件，出具土地使用权转让“预审意见书”，“预审意见书”应明确交易权利双方、转让面积、价格、转让土地用途等要素。我局不动产登记部门根据交易双方申请，并依据其提供的项目转让协议、开发园区或属地街道同意转让书面意见函、“预审意见书”及其他共性材料办理不动产转让预告登记。

不动产权证书和预告登记证明共同作为意向投资人办理新建设项目相关手续的依据，新区经发局、规资局、建交局、审批局配合意向投资人完善项目立项、规划许可、施工许可、消防设计审查、竣工验收、竣工备案等项目建设手续。开发园区、属地街道应对项目进度进行监管，待项目投资建设满足转移条件后，出具投资监管说明，交易双方持投资监管说明向我局申请项目转让正式备案及预告登记转本登记。

4. 监管措施

为确保项目能够正常建设，保障双方权益，新区经发局、规资局、建交局、审批局需配合意向投资人完善项目立项、规划许可、施工许可、消防设计审查、竣工验收、竣工备案等项目建设手续，确保受让方投资建设后能够顺利取得土地使用权。

开发园区、属地街道对项目建设进行监管，确保项目按《投资发展监管协议》约定进行开工建设；在预告登记期间，转让方不得处分已经预告登记的不动产，并配合受让方办理项目各项审批手续，不得阻碍受让方的合规建设行为。

四、生效时间

自印发之日起开始实施。

相关政策：关于印发《南京江北新区国有建设用地使用权转让预告登记管理办法》的通知

图文解读：一图读懂《南京江北新区国有建设用地使用权转让预告登记管理办法》

动漫解读：《南京江北新区国有建设用地使用权转让预告登记管理办法》