一、项目情况

（一）项目概况

1、项目背景

为贯彻落实国家土地储备制度和地方政府专项债券管理要求，优化浦口区土地资源配置，提升土地利用效率，保障城市建设用地需求，促进区域经济社会可持续发展，南京市浦口区土地储备中心实施了浦口区新南路以南、光明路以西地块（巩固16号地块）土地储备项目。该项目符合《南京市浦口区土地利用总体规划》和《浦口区城市总体规划》，是浦口区重点土地储备项目之一，对于完善区域城市功能、改善人居环境、增加财政收入具有重要意义。

2、主要内容

项目总用地面积为8.108483公顷，位于浦口区新南路以南、光明路以西区域。项目主要内容包括：

（1）国有农用地征收及农用地转用手续办理。

（2）土地开发整理，达到"五通一平"标准。

（3）二类居住用地公开挂牌出让。

（4）配套基础设施建设，包括道路、排水、供电等工程。

项目地块于2025年完成资金投入和开发整理，2025年12月成功出让4.072819公顷（占总用地面积的50.23%），规划用途为住宅用地，容积率1.8；剩余4.035664公顷地块预计2026年内出让，容积率1.8，规划用途同为住宅用地。

3、实施方式

项目由南京市浦口区土地储备中心作为实施单位，采用"统一规划、统一征收、统一开发、统一出让"的模式实施。具体实施流程包括：

（1）前期准备：完成项目立项、规划设计、可行性研究等工作。

（2）土地征收：办理农用地转用和征收批准手续，实施土地征收补偿。

（3）开发整理：进行场地平整、配套基础设施建设，使土地达到出让条件。

（4）土地出让：通过公开挂牌方式出让土地使用权。

（5）资金管理：专项债资金实行专款专用，单独核算，确保资金安全高效使用。

4、资金投入和使用情况

项目总投资估算约为13315.94万元，其中：已支付资金为2045.35万元，项目需求资金为11270.59万元，包括：

（1）土地取得费：9880.59万元（占比87.67%）；

（2）配套项目建设成本：1000万元（占比8.87%）；

（3）其他前期费用：390万元（占比3.46%）。

资金来源：土地储备专项债券资金8400万元（占比74.53%）财政配套资金2870.59万元（占比25.47%）。

资金使用情况：截至2025年底，项目已完成全部资金投入，资金使用严格按照预算执行，无挤占挪用现象，支出合规性良好。

（二）绩效目标

1.总体目标

通过实施巩固16号地块土地储备项目，实现以下总体目标

（1）完成8.108483公顷土地的储备和开发整理，为浦口区提供优质住宅用地资源。

（2）增加地方财政收入，预计实现高额净利润。

（3）完善区域基础设施配套，提升土地使用价值，促进浦口区房地产市场健康发展。

（4）保障城市建设和民生需求，推动区域经济社会可持续发展。

2.阶段性目标

二、评价情况

（一）项目特点分析

本项目为典型的土地储备专项债项目，具有以下特点：

（1）资金闭环性强： 项目投入与未来土地出让收入直接挂钩，偿债资金来源明确，对项目收益测算的准确性要求高。

（2）政策与市场联动性高： 项目进度受征地拆迁政策、土地利用规划及房地产市场周期影响较大。

（3）前期工作复杂度高： 涉及多部门审批（自然资源、财政、发改等）、多利益主体（被征地单位、居民），协调难度大。

（4）效益综合性明显： 除经济效益外，对城市空间布局、人居环境改善、公共服务配套等社会、生态效益具有长期影响。

基于以上特点，绩效评价要点在于：资金的合规与及时性、征收与整理的实施效率、出让计划与市场匹配度、收益实现与预测偏差、以及土地集约节约利用水平。

（二）评价思路方法

（1）评价重点：

1.债券资金使用的规范性、安全性、有效性。

2.项目年度产出数量、质量、时效目标的实现程度。

3.项目成本控制情况。

4.已出让地块产生的经济效益及剩余地块预期效益的合理性。

5.项目实施过程中的社会反响与生态影响。

（2）评价原则：

1.科学规范、客观公正。

2.定量与定性相结合。

3.结果导向、注重绩效。

（3）评价方法：

1.比较法： 对比实际完成值与计划目标值、历史数据。

2.因素分析法： 分析影响项目进度和效益的内外部因素。

3.公众评判法： 通过访谈、问卷了解相关方满意度。

4.成本效益分析法： 分析投入成本与产出效益的匹配度。

（三）评价工作情况

（1）项目情况核查： 绩效评价小组查阅了项目立项文件、用地审批文件、征收补偿协议、资金拨付凭证、会计账簿、土地出让合同等资料。实地查看了地块现状，确认土地已实现“净地”标准，无遗留问题。

（2）社会测评： 对涉及征地补偿的居民及周边社区进行了随机抽样满意度调查，了解其对补偿政策执行、工作程序、信息透明度的评价。同时，与潜在用地单位进行了访谈，了解其对地块条件和上市节奏的看法。

（四）绩效评价结论

根据《地方政府专项债券项目资金绩效管理办法》及设定的绩效评价指标体系，本专项债项目2025年度绩效评价综合评价等级为 “优”。

项目在资金管理、组织实施、产出质量、预期经济效益方面表现突出，提前完成2025年度土地整理任务，并成功在2025年底实现首期地块的高溢价出让，充分体现了专项债资金的使用效益。少量扣分项在于剩余地块出让时间受市场不确定性影响。

三、项目绩效

（一）主要做法与经验

1.精准用债，保障重点： 科学测算项目资金需求，将专项债资金精准投向土地取得费这一核心环节，确保征收工作顺利推进，为后续整理和出让奠定坚实基础。

2.协同高效，加速供地： 浦口区土地储备中心与规划资源、财政、属地街道等部门建立联动机制，并联推进规划调整、征收拆迁、资金拨付等工作。项目于2025年内完成全部土地整理，较预定计划略有提前，2025年12月即完成首期地块出让。

3.规范运作，严控成本： 严格执行土地储备和债券资金管理制度，所有补偿标准公开透明，资金支付“双控”管理。在保证质量的前提下，通过优化配套工程方案，有效控制了1000万元配套项目建设成本。

（二）取得绩效

1.产出指标全面达成：

数量指标： 完成8.108483公顷土地的征收与整理任务，完成率100%。

质量指标： 土地整理达到“净地五通一平”标准，权属清晰，无法律纠纷。首期出让地块规划容积率1.8，符合住宅用地高品质开发要求。

时效指标： 2025年度投资计划完成率100%。土地整理按时完成，首期地块于2025年12月成功挂牌出让4.072819公顷，占总面积的50.23%。

成本指标： 项目总投资控制在预算内，成本节约率达标。

2.效益指标表现优异：

经济效益： 首期出让4.072819公顷地块成功实现出让收入6.62亿元。项目总净利润较高，投入产出比极高。

社会效益： 为中低收入群体及新市民提供了优质的住宅用地供应保障，有效缓解区域住房压力。征地补偿安置工作平稳有序，未发生群体性事件。

生态效益： 土地整理过程中严格落实环保要求，控制扬尘和噪声。规划的高品质住宅区将配套建设绿色空间，提升区域人居环境。

可持续发展： 通过土地储备和出让，提高了土地集约利用率，为浦口区城市建设积累了宝贵的资金（净收益用于城市基础设施建设），形成了“投资-发展-回报-再投资”的良性循环。

满意度指标： 被征地群众及服务对象综合满意度达到95%以上。

四、存在问题

市场依赖度较高： 剩余约4.035664公顷地块计划在2026年出让，但其最终成交价格和成交时间高度依赖届时的房地产市场走势和政策环境。若市场下行，可能影响总体收益预测的完全实现。

成本控制压力犹存： 尽管当前成本控制在预算内，但土地储备涉及的前期费用名目较多，且存在一定不可预见性（如地下管线迁移等），对全过程精细化成本管理提出了更高要求。

财务费用精确管理： 债券发行期限5年，但首期地块在2025年底即出让回笼资金。如何利用提前回笼的资金进行合理规划或提前还本付息，以降低实际财务费用，值得进一步优化。

五、有关建议

加强市场研判，灵活供地策略： 建立常态化房地产市场监测机制，针对剩余地块，建议根据市场回暖信号灵活调整出让时序。可考虑进行差异化推介，如突出地块剩余容积率1.8的低密优势，吸引特定开发商。

深化成本精细化管理： 在后续土地储备项目中，进一步细化成本预算科目，引入第三方全过程跟踪审计，确保每一笔支出合理合规。建立成本预警机制，对超支风险及时干预。

优化资金使用效率： 针对债券资金提前回笼的情况，积极与财政部门沟通，研究专项债资金闲置期的合规管理方式。如允许提前偿还部分本金，以降低实际财务费用，提高整体资金使用效益。

完善档案与信息管理： 进一步加强项目从征收、整理到出让全过程的影像、文件档案归集工作，提升信息化管理水平，为后续项目绩效评价和经验总结提供更扎实的数据支撑。